Desvendando os Condomínios - Parte II

Continuando o nosso post anterior, valos falar agora a respeito do rateio das despesas do condomínio.

As despesas do condomínio são devidas na proporção das suas frações ideais do terreno, ou seja, o condomínio do apartamento de 01 quarto vai pagar menos do que aquele condomínio que morar em um apartamento de 02 quartos. Contudo, pode a convenção dispor em sentido diverso: por exemplo, pode prever que o rateio das despesas será feito na mesma proporção para todos. 

 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Cabe lembrar que essa é uma inovação do novo Código Civil – de 2002, com vigência a partir de 2003 –, haja visto que antes disso era possível cobrar multa de até 10% do valor do débito. Muito embora já tenhamos aí quase 10 anos da nova legislação civil, não são raros os casos de cobrança de multas em razão da inadimplência superiores a 2%, o que, evidentemente, ilegal.

Tendo em vista que, não obstante a inadimplência de alguns condôminos, as despesas do condomínio não cessam, é normal e bastante comum que a inadimplência de alguns acarrete falta de caixa do condomínio, fazendo com que um rateio extra, entre aqueles que pagam em dia, a fim de cobrir todos os gastos.

Contra o condômino inadimplente cabem as medidas necessárias para a cobrança, inclusive a propositura de ação judicial.

 Aqui cabe ressaltar que dívida de condomínio é um dos casos em que o imóvel, ainda que seja o único bem da família, onde esta resida. Desse modo, não há qualquer restrição quanto à penhora deste bem, podendo o mesmo ser objeto de leilão judicial para quitação do débito.

Assim como na cobrança de qualquer dívida, não pode o condomínio inadimplente ser exposto ao ridículo em razão de seus débitos. Contudo, algumas restrições podem ser impostas a ele, como, por exemplo, não ter direito ao voto nas assembléias que irão decidir algo a respeito do condomínio. Cabe destacar que o que não é permitido é o voto dos inadimplentes. Contudo, a presença deles nas assembléias não pode ser negada.

 

As despesas do condomínio são divididas em ordinárias e extraordinárias. Aquelas se referem à limpeza, à manutenção e à conservação dos equipamentos e das áreas comuns, sendo de responsabilidade do morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino. Necessário destacar que uma vez que as despesas ordinárias são de sua responsabilidade, o locatário poderá votar nas assembléias que discutam questões atinentes a essas despesas. Já as extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura da edificação, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel (que é quem poderá votar nas assembléias que enfrentem questões envolvendo as despesas e situações extraordinárias – na sua ausência, contudo, poderá ser computado o voto do locatário).

Há também o chamado Fundo de Reserva que é uma parcela do valor do condomínio, de responsabilidade do proprietário do imóvel, utilizada para atender despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento.

Por fim, quanto às obras realizadas no condomínio, algumas observações devem ser feitas.

A respeito da realização de obras no condomínio, assim dispõem a lei: se voluptuárias, dependem da aprovação de dois terços dos condôminos; se úteis, do voto da maioria. Por voluptuárias devemos entender aquelas obras que não são necessárias, mas são da vontade dos condomínios, do seu gosto. No entanto, as convenções costumam ser bastante especificas nesse ponto – elecando os quoruns necessários para cada tipo de obra a ser realizada.

Importante ressaltar que obras nas áreas internas privativas devem também observar as disposições da convenção e as exigências municipais. Ao condômino que realizar reformas que comprometam de alguma forma a segurança da edificação ou alterem a sua fachada, poderá ser imposta multa prevista na convenção, a qual, entretanto, não deverá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.

Se todos estivermos devidamente cientes do que foi exposto ao longo desses dois textos, e dispostos a cumprir com todos os seus deveres, tenho certeza que a colisão de direitos fundamentais a que o meu professor fez referência será tirada de letra!  

Por Marcela Savonitti