Desvendando os Condomínios - Parte I

Aproveitando o link do texto anterior, que deu início a uma série de dicas a respeito da aquisição de imóveis na planta, resolvi escrever sobre condomínios. Afinal, aqueles que esses consumidores, mais cedo ou mais tarde acabarão fazendo parte de um condomínio edilício.

Quando comecei a fazer esse post, o que de início me veio à mente foi uma frase do professor Domingos Sávio Dresch da Silveira, que me deu aula na Faculdade de Direito da UFRGS, que era mais ou menos assim: “O condomínio é o local onde mais ocorrem colisões de direitos fundamentais”. Depois que ouvi isso comecei a prestar mais atenção nas relações originadas dessa reunião de pessoas proprietárias de uma mesma coisa corpórea e me dei conta de que isso é de fato verdade. Assim, para evitar que essas “colisões” acabem inviabilizando a vida dos condôminos, acho que as dicas abaixo poderão ser bastante úteis.

A primeira coisa que precisamos saber é que o condomínio é regido por uma lei específica, a 4.591 de 1964, pelo Código Civil e pela lei das locações, mas a sua lei mais importante é aquela redigida pelos próprios condôminos: a Convenҫão e o regimento interno.

A convenção tem o objetivo de regular os direitos e os deveres dos co-proprietários e ocupantes do edifício e por se tratar da manifestação de vontade da maioria dos condôminos, tem forҫa de lei entre eles e terceiros. Para ser aprovada, no mínimo 2/3 dos condôminos devem concordar com as suas disposições, e não pode ser contrária às leis acima mencionadas.

Cumpre destacar que tão logo seja a convenção redigida e assinada pela maioria, ela já faz lei entre os condôminos. Contudo, para que as suas disposições possam ser oponíveis a terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Nos prédios novos, recém saídos da planta, a constituição do condomínio não depende do habite-se. Não é raro, tendo em vista a freqüente demora para a obtenção deste último junto às Prefeituras, muitos compradores mudam-se para o edifício sem que ainda tenha sido liberado o habite-se, e já se organizam para a constituição do condomínio. A instituição normalmente ocorre através de uma primeira reunião de todos os seus co-proprietários que, além de providenciarem o seu registro no Registro de Imóveis com a discriminação e individualização das unidades, a determinação da fração ideal de cada unidade e o fim a que se destina, acabam por buscar um consenso a respeito das regras que determinarão o seu bom convívio dali para frente, através do esboço da Convenҫão, da eleição do síndico e de como será feito o rateio das despesas.

Falemos, primeiramente, do síndico. Ele é o representante legal do condomínio, podendo ou não ser morador do edifício – não raro são os casos em que o condomínio possui como síndico um funcionário da imobiliária que o administra. A forma em que se dará a sua eleição deverá estar prevista na convenção do condomínio, e o seu mandato não pode ser superior a 2 anos, cabendo reeleição. Na mesma assembléia em que for eleito o síndico, será fixada a sua remuneração, salvo se a convenção dispuser diferentemente. Por ser quem irá administrar o condomínio, constituindo o seu órgão executivo, o síndico é assessorado por um conselho consultivo, cuja eleição também deve ser definida pela convenção.

Dentre as suas principais atribuições estão (i) a representação do condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele; (ii) o exercício da administração do edifício, com o compromisso de prestar contas à assembléia dos condôminos, no mínimo uma vez por ano ou quando assim o exigirem; (iii) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno, inclusive impondo as multas neles autorizadas; (iv) guardar, por no mínimo 05 (cinco) anos, toda a documentação relativa ao condomínio, (v) convocar assembléias, levando ao conhecimento de todos, até 08 (oito) dias subseqüentes, as suas decisões.

O síndico que não observar as suas atribuições, praticando qualquer irregularidade, poderá ser destituído em assembléia especialmente convocada para tanto pela maioria absoluta de seus membros.

Essas são as primeiras noções a respeito do condomínio edilício. Em um próximo post, falaremos sobre o rateio das despesas, e as conseqüências do inadimplemento das parcelas condominiais, bem como das obras realizadas no condomínio. 

Por Marcela Savonitti