Financiamento Imobiliário: Cobrança prescreve em 5 anos?

São basicamente duas as teorias que podem ser adotadas, sendo, por uma delas, possível pleitear a ocorrência de prescrição (que é a perda do prazo para o exercício do direito de ação, ou seja, apesar de a dívida existir, o credor não tem mais o direito de entrar com ação contra o devedor para exigir que este pague o que deve). Isso porque, de acordo com entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (que, inclusive, já está consolidado através de enunciado de Súmula 321 deste Tribunal), às relações jurídicas envolvendo as entidades de previdência privada e os seus participantes, aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Isso quer dizer que é possível sustentar a aplicação do CDC para o caso, o que é sempre interessante para o consumidor.

A fim de já sanar eventuais dúvidas que possam existir no que tange à aplicação dessa legislação a contratos firmados antes de 1990 /1991 – ano em que foi editado o código, e em que o mesmo entrou em vigência, respectivamente –, necessário ressaltar que o Código de Defesa do Consumidor se trata de uma norma cogente – portanto impositiva e de ordem pública –, tendo aplicação imediata, influindo nas relações que a despeito de terem nascido em período anterior à sua vigência, devem sofrer os efeitos da nova lei. Tal situação se justifica, principalmente, porque a partir da vigência da mencionada legislação, passou-se a ter por norte a questão do equilíbrio contratual e da necessidade de proteção do consumidor, ante a sua hipossuficiência em relação aos prestadores de serviço e fornecedores, idéias estas que surtiram efeitos concretos nas relações jurídicas envolvendo essas partes.

Não se trata, pois, de aplicação retroativa da lei, mas sim de fazer incidir norma de caráter público e cogente, cuja adoção é obrigatória. Assim, aplicáveis aos contratos de financiamento imobiliários as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, tem entendido o nosso Tribunal de Justiça Estadual em vários julgamentos que continuamos acompanhando. Assim, entendemos que uma vez incidentes as normas do Código de Defesa do Consumidor, o prazo a ser aplicado para cobrança dos débitos oriundos dos contratos em questão, seria o qüinqüenal, ou seja, de 05 (cinco) anos.

Contudo, merece ser destacado, que há entendimento contrário a respeito do prazo incidente no caso em tela. Existem julgados do nosso Tribunal de Justiça Estadual no sentido de aplicação aos contratos de financiamento, no que tange ao prazo prescricional para a pretensão de cobrança dos valores deles oriundos, do prazo referente às ações pessoais – no Código anterior de 20 (vinte) anos, no atual, de 10 (dez) anos.

Importante se faz analisar, para saber qual dos dois prazos prescricionais será o incidente – para esta teoria – a norma de transição referente ao novo Diploma Civil, já que, quando da celebração da maioria dos contratos em questão – década de 90 –, ainda estávamos na vigência do Código anterior, já que o novo entrou em vigência em janeiro de 2003. De acordo com a norma de transição (Art. 2028 do Código Civil de 2002), serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos pela nova disciplina civil, e se, na data de sua vigência, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido pelo Código anterior. Assim, se tomarmos como exemplo um contrato que venceu em 1992, quando da entrada da vigência do novo Código, já havia se passado mais da metade do prazo vintenal, aplicando-se, assim, o prazo da disciplina antiga – qual seja, 20 anos.

Contudo, para fins de contagem desse prazo, é necessário definir qual é o seu termo inicial. A tendência da doutrina e dos julgados encontrados é a de reconhecer que o início do prazo se dá a partir do momento em que ocorre o vencimento antecipado da dívida – o qual, por exemplo, pode ocorrer com a falta de pagamento de três prestações consecutivas, de acordo com a redação das cláusulas do contrato firmado. Assim, se, por exemplo, a partir de fevereiro de 1995 o devedor deixou de pagar as parcelas referente ao contrato de financiamento em questão, considera-se vencido antecipadamente, o contrato, em sua integralidade, a partir de abril de 1995, devendo, pois, segundo nosso entendimento, começar a contar o prazo prescricional a partir dessa data.

No entanto, caso reconheçamos a situação em tela como uma relação de consumo, aplicável é a ela todas as disposições do CDC, inclusive aqueles que prevêem como prazo prescricional o qüinqüenal. Assim sendo, a instituição financeira que concedeu o financiamento imobiliário teria o prazo de 05 (cinco) anos, contados a partir de abril de 1995 – de acordo com o exemplo acima empregado – para proceder à cobrança de eventual saldo devedor. Contudo, caso não se aplique o prazo prescricional do Código de Defesa do Consumidor, teremos a disciplina do Código Civil.

Nesse nosso exemplo de vencimento antecipado da dívida em abril de 1995, quando da entrada em vigor do Novo Código (janeiro de 2003), ainda não havia se passado mais de 10 anos, razão porque se aplica o prazo novo. No entanto, em casos de aplicação do prazo decenal temos mais uma questão envolvendo o seu termo inicial. A grande maioria da doutrina e da jurisprudência entende que os prazos referentes ao novo diploma civil só começam a incidir a partir da vigência do novo Código. Portanto, nesse caso, os 10 anos seriam contados a partir de janeiro de 2003, e não de 1995.

Como foi possível ver através da análise feita acima, temos que há tese argumentativa para todos os lados – e a questão referente a essas ações de reconhecimento de prescrição da dívida no que diz com financiamentos imobiliários é relativamente nova, não existindo, ainda, um volume significativo de jurisprudência (decisões dos Tribunais) a respeito.

Por Marcela Savonitti