Desvendando os Condomínios - Parte II

Continuando o nosso post anterior, valos falar agora a respeito do rateio das despesas do condomínio.

As despesas do condomínio são devidas na proporção das suas frações ideais do terreno, ou seja, o condomínio do apartamento de 01 quarto vai pagar menos do que aquele condomínio que morar em um apartamento de 02 quartos. Contudo, pode a convenção dispor em sentido diverso: por exemplo, pode prever que o rateio das despesas será feito na mesma proporção para todos. 

 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. Cabe lembrar que essa é uma inovação do novo Código Civil – de 2002, com vigência a partir de 2003 –, haja visto que antes disso era possível cobrar multa de até 10% do valor do débito. Muito embora já tenhamos aí quase 10 anos da nova legislação civil, não são raros os casos de cobrança de multas em razão da inadimplência superiores a 2%, o que, evidentemente, ilegal.

Tendo em vista que, não obstante a inadimplência de alguns condôminos, as despesas do condomínio não cessam, é normal e bastante comum que a inadimplência de alguns acarrete falta de caixa do condomínio, fazendo com que um rateio extra, entre aqueles que pagam em dia, a fim de cobrir todos os gastos.

Contra o condômino inadimplente cabem as medidas necessárias para a cobrança, inclusive a propositura de ação judicial.

 Aqui cabe ressaltar que dívida de condomínio é um dos casos em que o imóvel, ainda que seja o único bem da família, onde esta resida. Desse modo, não há qualquer restrição quanto à penhora deste bem, podendo o mesmo ser objeto de leilão judicial para quitação do débito.

Assim como na cobrança de qualquer dívida, não pode o condomínio inadimplente ser exposto ao ridículo em razão de seus débitos. Contudo, algumas restrições podem ser impostas a ele, como, por exemplo, não ter direito ao voto nas assembléias que irão decidir algo a respeito do condomínio. Cabe destacar que o que não é permitido é o voto dos inadimplentes. Contudo, a presença deles nas assembléias não pode ser negada.

 

As despesas do condomínio são divididas em ordinárias e extraordinárias. Aquelas se referem à limpeza, à manutenção e à conservação dos equipamentos e das áreas comuns, sendo de responsabilidade do morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino. Necessário destacar que uma vez que as despesas ordinárias são de sua responsabilidade, o locatário poderá votar nas assembléias que discutam questões atinentes a essas despesas. Já as extraordinárias são aquelas referentes a obras relacionadas à estrutura da edificação, cabendo exclusivamente ao proprietário do imóvel (que é quem poderá votar nas assembléias que enfrentem questões envolvendo as despesas e situações extraordinárias – na sua ausência, contudo, poderá ser computado o voto do locatário).

Há também o chamado Fundo de Reserva que é uma parcela do valor do condomínio, de responsabilidade do proprietário do imóvel, utilizada para atender despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento.

Por fim, quanto às obras realizadas no condomínio, algumas observações devem ser feitas.

A respeito da realização de obras no condomínio, assim dispõem a lei: se voluptuárias, dependem da aprovação de dois terços dos condôminos; se úteis, do voto da maioria. Por voluptuárias devemos entender aquelas obras que não são necessárias, mas são da vontade dos condomínios, do seu gosto. No entanto, as convenções costumam ser bastante especificas nesse ponto – elecando os quoruns necessários para cada tipo de obra a ser realizada.

Importante ressaltar que obras nas áreas internas privativas devem também observar as disposições da convenção e as exigências municipais. Ao condômino que realizar reformas que comprometam de alguma forma a segurança da edificação ou alterem a sua fachada, poderá ser imposta multa prevista na convenção, a qual, entretanto, não deverá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.

Se todos estivermos devidamente cientes do que foi exposto ao longo desses dois textos, e dispostos a cumprir com todos os seus deveres, tenho certeza que a colisão de direitos fundamentais a que o meu professor fez referência será tirada de letra!  

Por Marcela Savonitti

Desvendando os Condomínios - Parte I

Aproveitando o link do texto anterior, que deu início a uma série de dicas a respeito da aquisição de imóveis na planta, resolvi escrever sobre condomínios. Afinal, aqueles que esses consumidores, mais cedo ou mais tarde acabarão fazendo parte de um condomínio edilício.

Quando comecei a fazer esse post, o que de início me veio à mente foi uma frase do professor Domingos Sávio Dresch da Silveira, que me deu aula na Faculdade de Direito da UFRGS, que era mais ou menos assim: “O condomínio é o local onde mais ocorrem colisões de direitos fundamentais”. Depois que ouvi isso comecei a prestar mais atenção nas relações originadas dessa reunião de pessoas proprietárias de uma mesma coisa corpórea e me dei conta de que isso é de fato verdade. Assim, para evitar que essas “colisões” acabem inviabilizando a vida dos condôminos, acho que as dicas abaixo poderão ser bastante úteis.

A primeira coisa que precisamos saber é que o condomínio é regido por uma lei específica, a 4.591 de 1964, pelo Código Civil e pela lei das locações, mas a sua lei mais importante é aquela redigida pelos próprios condôminos: a Convenҫão e o regimento interno.

A convenção tem o objetivo de regular os direitos e os deveres dos co-proprietários e ocupantes do edifício e por se tratar da manifestação de vontade da maioria dos condôminos, tem forҫa de lei entre eles e terceiros. Para ser aprovada, no mínimo 2/3 dos condôminos devem concordar com as suas disposições, e não pode ser contrária às leis acima mencionadas.

Cumpre destacar que tão logo seja a convenção redigida e assinada pela maioria, ela já faz lei entre os condôminos. Contudo, para que as suas disposições possam ser oponíveis a terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Nos prédios novos, recém saídos da planta, a constituição do condomínio não depende do habite-se. Não é raro, tendo em vista a freqüente demora para a obtenção deste último junto às Prefeituras, muitos compradores mudam-se para o edifício sem que ainda tenha sido liberado o habite-se, e já se organizam para a constituição do condomínio. A instituição normalmente ocorre através de uma primeira reunião de todos os seus co-proprietários que, além de providenciarem o seu registro no Registro de Imóveis com a discriminação e individualização das unidades, a determinação da fração ideal de cada unidade e o fim a que se destina, acabam por buscar um consenso a respeito das regras que determinarão o seu bom convívio dali para frente, através do esboço da Convenҫão, da eleição do síndico e de como será feito o rateio das despesas.

Falemos, primeiramente, do síndico. Ele é o representante legal do condomínio, podendo ou não ser morador do edifício – não raro são os casos em que o condomínio possui como síndico um funcionário da imobiliária que o administra. A forma em que se dará a sua eleição deverá estar prevista na convenção do condomínio, e o seu mandato não pode ser superior a 2 anos, cabendo reeleição. Na mesma assembléia em que for eleito o síndico, será fixada a sua remuneração, salvo se a convenção dispuser diferentemente. Por ser quem irá administrar o condomínio, constituindo o seu órgão executivo, o síndico é assessorado por um conselho consultivo, cuja eleição também deve ser definida pela convenção.

Dentre as suas principais atribuições estão (i) a representação do condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele; (ii) o exercício da administração do edifício, com o compromisso de prestar contas à assembléia dos condôminos, no mínimo uma vez por ano ou quando assim o exigirem; (iii) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno, inclusive impondo as multas neles autorizadas; (iv) guardar, por no mínimo 05 (cinco) anos, toda a documentação relativa ao condomínio, (v) convocar assembléias, levando ao conhecimento de todos, até 08 (oito) dias subseqüentes, as suas decisões.

O síndico que não observar as suas atribuições, praticando qualquer irregularidade, poderá ser destituído em assembléia especialmente convocada para tanto pela maioria absoluta de seus membros.

Essas são as primeiras noções a respeito do condomínio edilício. Em um próximo post, falaremos sobre o rateio das despesas, e as conseqüências do inadimplemento das parcelas condominiais, bem como das obras realizadas no condomínio. 

Por Marcela Savonitti